Offertes zijn aangevraagd, makelaars zijn langsgeweest en de voorstellen zijn vergeleken: tijd voor de keuze. Welke makelaar wordt het en waar baseer je de keuze op? Hoe zorg je voor een goede start van de samenwerking met de makelaar?
Als je een samenwerking wilt aangaan met een makelaar, is het raadzaam om eerst te onderzoeken wat de dienstverlening van deze makelaar precies inhoudt. Vraag goed wat de makelaar voor jou kan doen. Het is vaak niet voldoende om enkel te vragen hoeveel de procedure gaat kosten, maar ook wat je hiervoor precies in de plaats krijgt.
Maakt de verkoopmakelaar de woningfoto’s, of neem jij dit voor jouw rekening? Wie regelt de bezichtigingen van de woning en aan wie kan een potentiële koper al zijn vragen stellen? De prijs van de makelaar is gedeeltelijk afhankelijk van jouw wensen. Wil je dat de makelaar je van het begin tot het einde helpt, of kies je er zelf voor om bepaalde werkzaamheden te verrichten? In dat laatste geval kun je besparen op de makelaarskosten. Misschien wil je dat de makelaar jou helpt bij het verkopen van je huis, maar kun je de overdracht bij de notaris perfect zelf regelen.
Het is heel verstandig om de gemaakte afspraken over de verkoop en de bijbehorende prijs vervolgens schriftelijk vast te leggen. Dit zal de makelaar ook zelf voorstellen. Dit document heet een Opdracht tot Dienstverlening. Lees deze bevestiging altijd goed door voordat je het ondertekent en bekijk ook altijd goed de algemene voorwaarden. Indien er onduidelijkheden zijn of je bent het met sommige zaken niet eens, kun je dit eerst nog bespreken met de makelaar.
Als je met verschillende makelaars gesproken hebt en je wilt graag een keuze maken, stel jezelf dan de volgende vragen:
Vraag altijd vooraf na of alle prijzen inclusief of exclusief BTW zijn. De makelaar moet namelijk 21% BTW rekenen. Een makelaar is wettelijk verplicht om zijn tarieven inclusief BTW te communiceren, maar ondanks dat het volgens de wet verplicht is, wordt het niet altijd gedaan. Als de prijs exclusief BTW is en jij bent daar niet van op de hoogte is, dan is dit achteraf een behoorlijke domper als er nog eens 21% BTW bovenop de afgesproken prijs wordt berekend.
Verder moet je ook goed afspreken wat de gevolgen zijn als de verkoop niet doorgaat. Het zou bijvoorbeeld kunnen dat de koper de financiering om een of andere reden niet rond krijgt. In de meeste gevallen betaal je dan geen courtage. De wet schrijft voor dat je de courtage niet moet betalen als de verkoop niet doorgaat. Er zijn echter makelaars die hier geen rekening mee houden.
Als je zelf beslist om je huis toch niet meer te verkopen en dus de samenwerking met de makelaar wilt verbreken, moet je soms intrekkingskosten betalen. Dit bedraagt meestal klein vast bedrag of soms een bepaald percentage van de vraagprijs. Hoe en wanneer dit betaald moet worden, hangt af van de verkoopmakelaar.
De intrekkingskosten zijn extra kosten die je moet betalen bovenop de gebruikelijke opstartkosten. Als de samenwerking vroegtijdig beëindigd wordt, komt dit vaak omdat jij als opdrachtgever ontevreden bent over de diensten van de makelaar. Het is dan niet erg prettig om alsnog extra kosten te moeten betalen aan de makelaar. Bespreek dit soort zaken dus altijd goed tijdens de eerste gesprekken.
De courtage wordt gebaseerd op hoe snel de verkoopmakelaar verwacht je huis te kunnen verkopen tegen een goede prijs. Indien de makelaar een snelle en vlotte verkoop verwacht, zal de courtage laag zijn. Een huis dat vlot verkocht wordt, zal de makelaar immers weinig werk opleveren. Als je woning moeilijker verkoopbaar is, dan zal de verkoopmakelaar een hogere courtage berekenen. Het verkooptraject zal in dit geval namelijk langzamer en moeizamer verlopen.
Een lagere courtage is dus niet alleen goedkoper voor jou als klant, maar het is ook een indicatie dat de makelaar vertrouwen heeft een in een spoedig en succesvol verkooptraject.
Het is meestal mogelijk om nog te onderhandelen over de courtage. Bij het kiezen van een makelaar kun je vermelden dat je ook met andere verkoopmakelaars in gesprek bent. Indien de makelaar echt een scherpe onderhandelaar is, dan is dit zijn kans om dat te bewijzen.
De courtage is slechts een voorstel van de makelaar. Jij bent dus volledig vrij om hierover te onderhandelen. Houd er wel rekening mee dat niet alle makelaars hiervoor openstaan, bijvoorbeeld als hij al een scherpe prijs heeft voorgesteld.
Als je slechts met één makelaar contact hebt gehad, zul je vaak een courtage van 1,5% voorgesteld krijgen. In dit geval heb je nog geen vergelijkingsmateriaal en is het dus niet duidelijk of de voorgestelde courtage aanvaardbaar is en in welke mate er speling in zit. Wil je een betere onderhandelingspositie? Dan vergelijk je verschillende verkoopmakelaars en ga je met elk van hen een persoonlijk gesprek aan. Op die manier krijg je al een veel beter beeld. Indien de verschillende makelaars bijvoorbeeld courtages voorstellen tussen de 1% en de 1,7%, kun je al een stuk beter onderhandelen en een iets duurdere verkoopmakelaar overhalen om de courtage wat te verlagen.
Wil je geen onnodig hoge courtage betalen? Vraag dan aan verschillende makelaars om een vrijblijvende courtage op jouw maat voor te stellen. Hoe meer prijzen je op tafel hebt, hoe beter je onderhandelingspositie is en hoe groter de kans is om een minder hoge courtage te kunnen verkrijgen bij een makelaar die jouw persoonlijke voorkeur heeft.
Houd er wel rekening mee dat iedere makelaar zijn bodemprijs heeft en niet elke makelaar bereid is om de prijs te verlagen.
Heb je uiteindelijk de knoop doorgehakt om met een makelaar in zee te gaan, maar valt hij of zij je uiteindelijk toch tegen? Betaal dan de extra kosten en ga naar een andere verkoopmakelaar. De frustraties van het blijven bij een makelaar waarover je niet tevreden bent, kan je uiteindelijk nog veel meer gaan kosten. Maak op voorhand samen goede afspraken over een bedrag dat je betaalt, indien je de samenwerking wilt stopzetten. Volledig gratis zal dit waarschijnlijk niet lukken, want de verkoopmakelaar maakt ook altijd kosten voor jou. Door op voorhand dit soort zaken te bespreken kun je achteraf hoge kosten vermijden.
Naar stap 6: opdracht tot dienstverlening tekenen